Inwestowanie w nieruchomości. Część I

Coraz więcej osób decyduje się ulokować swój kapitał w nieruchomościach. Na coraz większej popularności zyskuje zakup mieszkania pod wynajem, a także podnajem mieszkań. Co warto wiedzieć o tej formie inwestowania? Jakie błędy popełniają początkujący inwestorzy i co tak naprawdę się opłaca? – opowiada ekspert branży nieruchomości – Jacek Orzeł


W tym artykule uzyskasz odpowiedzi na następujące pytania:

1. Od czego zacząć swoją przygodę z inwestycjami w nieruchomości?
2. Jaki są formy inwestowania w nieruchomości i co jest najbardziej opłacalne?
3. Jaka jest minimalna kwota jaką należy posiadać, żeby inwestować w taki sposób?
4. Jeśli decydujemy się na zakup mieszkań pod inwestycję, to czy warto mieć określoną strategię działania w tym temacie i kupować określony typ mieszkań?
5. Czy inwestor w nieruchomości śledzi trendy na rynku i w zależności od nich inwestycje (tj rosnące ceny), czy raczej konsekwentnie realizuje strategię?
6. Jakie błędy popełniają początkujący inwestorzy?
7. Inwestycja w mieszkania wymaga posiadania dużego kapitału. Często korzysta się wówczas z kredytów. Przy kilku mieszkaniach może to być nie tylko jeden kredyt…Jak udźwignąć mentalnie takie obciążenie finansowe?
8. Mieszkanie o jakim metrażu warto kupić pod wynajem?
9. Zakup mieszkania na wynajem w mniejszych miejscowościach – czy to się opłaca?
10. Jak można weryfikować, czy w danej miejscowości nadal jest popyt na mieszkania na wynajem?
11. Rynek wtórny czy pierwotny pod inwestycje – któremu z nich warto się aktualnie przyjrzeć?
12. W jakie rynki warto aktualnie inwestować? Kupować mieszkanie w Polsce, czy jednak za granicą? A jeśli tak, to gdzie?
13. Chcielibyśmy kupić mieszkanie na wynajem za granicą, ale największą blokadą jest pytanie: kto będzie się tym zajmował pod naszą nieobecność? Jak w praktyce zarządzać wynajmem na odległość?
14. Jak Pan Jacek pomaga ludziom w inwestowaniu?

Temat nieruchomości, czy inaczej branży nieruchomości jest bardzo szeroki. Daje wiele możliwych form zaangażowania w zależności od naszych preferencji, takich jak: ilość czasu jaki chcemy zainwestować, kapitału jakim dysponujemy, czy wręcz cech charakteru jakie przeważają w naszym sposobie pracy. Podstawowym pytaniem jakie należy sobie zadać na początku drogi, to fundamentalne „po co?”. Co chcę osiągnąć za pomocą narzędzia jakim są nieruchomości. Może to być chęć zmiany obecnego zajęcia, może to być próba rozsądnego i bezpiecznego zainwestowania posiadanych nadwyżek finansowych, czy w końcu zapobiegliwe myślenie o przyszłości i „zorganizowanie” sobie emerytury. Powodów może być wiele i to one determinując punkt docelowy, podpowiadają jaką drogę należy obrać i na której stacji wsiąść do pociągu „Nieruchomości”.

Uniwersalną prawdą jest, że w każdym biznesie trzeba dysponować wiedzą – własną lub innych ludzi. Warto więc poczytać o różnych modelach zarabiania na nieruchomościach, wybrać się na jedno lub kilka spotkań networkingowych np. Stowarzyszenia Mieszkanicznik, porozmawiać z osobami, które już robią to, co my ewentualnie zamierzamy robić w przyszłości. Takie kontakty z innymi ludźmi uzupełniają obraz branży, który zupełnie teoretycznie stworzyliśmy w swojej głowie. Ja, od dawna planowałem zająć się wynajmem mieszkań, ale dopiero po zetknięciu się z rynkiem i praktykami zdecydowałem, że wynajem jest słusznym kierunkiem. Natomiast robię to i zamierzam robić poprzez zewnętrznych zarządców, którzy robią to lepiej ode mnie.

Podsumowując: poczytaj, pooglądaj YT, spotkaj się z praktykami, a potem spróbuj własnych sił!

 

Różne możliwe formy funkcjonowania w branży nieruchomości zależą przede wszystkim od tego, co chcemy zainwestować. Podstawowe zasoby jakie możemy zainwestować w nasz nowy biznes to nie tylko pieniądze, ale również czas, doświadczenie biznesowe z innych branż, czy w końcu sieć kontaktów. Mając do dyspozycji różne zasoby, wybierzemy różne formy pracy z nieruchomościami. Podstawowe, to zakup mieszkania na wynajem, zakup-remont-sprzedaż czyli tzw. flip, podnajem, ale również szukanie okazji inwestycyjnych dla innych inwestorów, prowadzenie remontów, czy dorabianie jako Pan Złota Rączka. Wszystkie te możliwości dotyczą nieruchomości, ale oznaczają zupełnie inne zaangażowanie i inne zyski. Dla mnie najbardziej rentowne są te projekty które w największym stopniu wykorzystują kreatywność w podejściu do biznesu. Można przecież wybudować blok na kilkadziesiąt mieszkań, zarobić kilka milionów złotych i nie inwestować własnej złotówki. Naprawdę znam takie przypadki – to wszystko zależy od naszego najcenniejszego zasobu, czyli głowy na karku.

 

Nie ma kwoty minimalnej. Jak powiedziałem wcześniej można wybudować osiedle nie inwestując własnej złotówki. Trzeba wtedy zainwestować zupełnie inne aktywa. Jest takie powiedzenie, że w nieruchomościach trzeba zainwestować pieniądze i myślenie (inni mówią kreatywność). Te dwa dobra są odwrotnie skorelowane: im masz więcej pieniędzy, tym mniej potrzebujesz kreatywności, a im masz mniej pieniędzy, tym bardziej musisz wysilić myślenie. To dokładnie tak działa. Mając 1 mln zł gotówki na koncie, z powodzeniem kupisz trzy mieszkania w średniej wielkości mieście w Polsce. Wynajmiesz je za 1300 zł i w ten sposób wygenerujesz niespełna 4 tys. zł przychodu miesięcznego (wyliczenia są bardzo uogólnione i uproszczone). Można jednak wygenerować te same 4 tys. zł przychodu miesięcznego inwestując 100 tys. zł i kilka godzin pracy w miesiącu (na starcie pewnie kilkadziesiąt godzin). Jest również możliwe, aby po kilku miesiącach zaangażowania i bez inwestowania własnej gotówki zbudować miesięczny przychód na poziomie np. tych wspomnianych 4 tys. zł.

 

Zdecydowanie tak. Wręcz nie możemy kupić nieruchomości nie mając pomysłu na sposób, w jaki będziemy na niej zarabiać. O tym jak należy podejść do takiej pierwszej inwestycji mówiłem już powyżej. Należy zawsze pamiętać, że to zakup wynika ze strategii, a nie na odwrót.

 

Znów wracamy do pytania „po co” inwestujemy w nieruchomości. Jeżeli naszym celem jest zbudowanie pakietu nieruchomości na wynajem, który ma nam dać miesięczny dochód kiedy odejdziemy z pracy etatowej, to wahania cen nie wpływają znacząco na nasze decyzje – po prostu realizujemy naszą strategię. Jeżeli natomiast zarabiamy poprzez np. kupowanie mieszkań na rynku pierwotnym (od deweloperów) i odsprzedawanie ich po kilku miesiącach poprzez cesję umowy, to zmiany cen na rynku są kluczowe dla powodzenia takiego biznesu.

 

Jak w każdej branży jest wiele miejsc, gdzie możemy popełnić błędy. Podstawowe z nich jakie wymienię, to np. spekulacyjny zakup nieruchomości na bardzo rozgrzanym (rosnącym rynku), bo przecież „nasz szwagier kiedyś zarobił na takim zakupie i odsprzedaniu po 3 miesiącach”. Często ulegamy prostym radom doradców, nie dokonując gruntownej analizy biznesu na kartce lub w Excelu. Zdarza się że zachwyceni potencjałem zysku przepłacamy za mieszkanie, następnie remontujemy go wysokim kosztem, a na końcu okazuje się, że nie jesteśmy w stanie sprzedać go za cenę niezbędną do pokrycia tych kosztów, o zysku nie wspominając. Pamiętaj, że w nieruchomościach spokój i brak pochopnych decyzji, to ważne determinanty powodzenia.

 

Podstawową kwestią jest rozróżnienie „dobrego” i „złego” kredytu. Jeżeli pożyczamy pieniądze, aby zrealizować swoje cele konsumpcyjne, to nie doradzam mnożenia kredytów. Jeżeli natomiast wspieramy się w realizacji naszej przemyślanej i zweryfikowanej strategii biznesowej, to sytuacja wygląda diametralnie odmiennie. Jeżeli kupiliśmy w kredycie jedno mieszkanie, które daje nam przychody pokrywające wysokość raty kredytowej i buduje nadwyżkę finansową, to taki kredyt jest czymś dobrym. Przy zwiększaniu ilości takich kredytów należy uwzględnić dodatkowe ryzyka takie jak możliwość zmiany stopy procentowej, czy zmiany na rynku najmu. Jednak posiadanie spójnej strategii w tych wszystkich obszarach powoduje, że wraz ze wzrostem naszego zadłużenia, nasze ryzyko funkcjonowania nie rośnie, a dochody owszem. Pytałeś o obciążenie mentalne – jest to obszar, nad którym też trzeba pracować. Bardzo często podstawowym ograniczeniem jakie mamy w naszym życiu jest właśnie to mentalne!

 

 

Zwyczajowo zwykło się przyjmować, że najlepiej kawalerkę, ale tu znowu wracamy do pytania o strategię. To, jakie mieszkanie pod wynajem będzie najlepsze dla Ciebie zależy od Twojej strategii. Może to być właśnie kawalerka, a może mieszkanie z jak największą liczbą pokoi. Trzeba pamiętać o zasadzie: najpierw strategia, a potem wybór konkretnej nieruchomości.

 

 

Zazwyczaj rentowność brutto inwestycji na wynajem w mniejszej miejscowości jest wyższa niż w dużym mieście. Pojawiają się jednak dodatkowe ryzyka, które należy wziąć pod uwagę, takie jak potencjał rynku najmu (czy będą chętni na wynajęcie naszego mieszkania), czy to, co dla mnie jest szczególnie istotne – czy są tam osoby/firmy, które w moim imieniu będą zarządzać takim wynajmem. Należy też brać pod uwagę możliwość wyjścia z takiej inwestycji – czy będę w stanie sprzedać takie mieszkanie jeżeli moja strategia ulegnie zmianie i nie będę chciał już wynajmować mieszkań.

 

Jest pewnie wiele możliwości, ale ja w pierwszej kolejności skorzystałbym z tzw. „fake ogłoszenia”. Przygotuj ogłoszenie na portalu typu otodom, gratka lub innym podobnym, wstaw zdjęcia przypominający docelowy standard Twojego przyszłego mieszkania, wystaw cenę 10% wyższą niż oczekiwana przez Ciebie i … czekaj na telefon od potencjalnych Najemców. Sprawdzisz w ten sposób, czy są zainteresowani Twoją przyszłą ofertą jeszcze zanim poniesiesz koszty.

 

W inwestowaniu w nieruchomości podstawową zasadą jest kupienie mieszkania w odpowiednio korzystnej cenie. Z tego punktu widzenia preferuję rynek wtórny. To na nim występuje wielu sprzedających i każdy z nich ma inną motywację do sprzedania. Jednym zależy na utrzymaniu ceny i nie spieszą się ze sprzedażą, a inni w zamian za szybkie przeprowadzenie transakcji zaakceptują niższą cenę – i to jest to czego szukamy. W przypadku rynku pierwotnego mamy do czynienia z profesjonalnym sprzedającym i on doskonale wie, ile wart jest wyprodukowany przez niego towar – mieszkanie. Pole do negocjacji w tym przypadku jest zdecydowanie węższe.

 

Ja obecnie inwestuję jedynie w Polsce. Znam ten rynek dość dobrze, znam obowiązujące prawo i mechanizmy realizowania transakcji. Uzyskiwana w Polsce rentowność jest dla mnie zdecydowanie satysfakcjonująca. Na rynki zagraniczne patrzę z zainteresowaniem, ale raczej pod kątem przyszłości. Zaletą inwestycji na obcym rynku jest dywersyfikacja geograficzna ryzyka, nawet przy akceptacji niższej rentowności w krajach o ugruntowanej kulturze prawnej. Szczególnie interesuje mnie Anglia ze swoją stabilnością i przewagami geopolitycznymi. Dodatkową zaletą jest bardzo rozbudowany rynek finansowania nieruchomości inwestycyjnych. Zamierzam w przyszłości uaktywnić się również na tamtym rynku.

 

Problem zarządzania nieruchomością nie musi wcale dotyczyć jedynie inwestycji zlokalizowanych poza naszym miejscem zamieszkania. Ja angażuję zewnętrzne firmy do zarządzania nieruchomościami również w moim mieście. Może się zdarzyć, że łatwiej znaleźć firmę zarządzającą najmem właśnie za granica niż w Twoim rodzinnym mieście. W Polsce to wciąż nie jest popularna metoda funkcjonowania na rynku najmu, a w takich krajach jak np. Hiszpania jest to standard rynkowy.

 

Moją pasją jest praca z ludźmi. Działam na rynku nieruchomości i prowadzę lub współuczestniczę w kilku projektach. Dzielenie się wiedzą jest bardziej moim hobby niż pracą zarobkową. Prowadzę swój kanał na You Tubie gdzie staram się pokazywać co robię, jak również jak to robię. Nie prowadzę obecnie szkoleń, czy warsztatów dla większych grup uczestników. Skupiam się bardziej na pracy z pojedynczymi osobami i pomagam im w efektywnym wykorzystaniu ich zasobów. Wtedy moje wynagrodzenie wynika z dodatkowej wartości jaką wnoszę do ich projektów.

 

 


, to przede wszystkim mąż i ojciec trójki dzieci. Zawodowo pasjonuję się współpracą z ludźmi –  tworzeniem biznesów a dokładniej biznesów w branży nieruchomości. Moje blisko dwudziestoletnie doświadczenie w biznesie to zbudowanie firmy zatrudniającej niespełna 100 osób z przychodami 40 mln zł, wprowadzenie jej na giełdę ale również przejście przez jej restrukturyzację. Po sprzedaniu budowanej wiele lat spółki, obecnie inwestuję w nieruchomości: wynajmuję, buduję, restauruję. Biznes jest dla mnie narzędziem do realizacji pasji zmieniania świata i tworzenia czegoś z niczego.

Więcej o Jacku dowiesz się na jego kanałach na social media:       

 


A druga część wywiadu tutaj.